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专题：存量房贷利率再下调约0.5个百分点

　　楼市已走出低谷。

　　继10月底11月初，一波城市相继回调房贷利率，首套房贷重回“3字头”之后，近日，又有城市被曝出调高房贷利率：杭州首套房贷利率再度上调，最低涨至3.1%。据了解，这已是杭州在11月的第二次上调。

　　对此，专家表示，月内两度上调房贷利率，更多地体现了银行对于提高生息资产收益率的急迫性，后续不排除其他城市跟进。

　　月内两度上调，见底信号更加明确

　　11月底，一张“11月30日起，浙江省主要商业银行新发放的首套房贷利率将不低于3.1%”的截图在社交平台流传，多位地产中介对第一财经记者证实了上述调整。

　　“进入11月，杭州的首套房贷利率一路微调，从2.9%上调至3.0%，又从3.0%上调至3.1%。”一名中介说。也就是说，杭州房贷利率1个月内经历了两次上调。

　　以100万元贷款20年期等额本息还款方式为例，如果在11月初买房，利息总额为319052元，月供为5496.05元。两轮上调之后，利息总额为343080.55元，增加2.4万元左右，月供为5596.17元，每月多交100元左右。

　　回顾10月底到11月初，包括武汉、长沙、南京、广州、佛山、苏州、东莞等在内的多地相继回调房贷利率，首套房贷重回“3字头”。

　　而在此之前，随着10月份LPR（贷款市场报价利率）下降25个基点（BP）后，国内房贷利率普遍步入“2字头”，甚至出现低至2.65%的利率，这也成为有史以来国内房贷利率录得的最低纪录。

　　对此，专家分析认为，首波上调潮，应是房贷利率见底的信号。而11月内再度上调，则又体现出了另一层深意。

　　上海易居房地产研究院副院长严跃进对第一财经表示，11月份的首次上调，主要是LPR下降幅度较大，导致公积金贷款利率和商业房贷利率之间产生了倒挂，同时也有银行对于息差管理的考量。而月末再度上调，更多是体现出银行对于提高生息资产收益率的急迫性。

　　近日，国家金融监管总局发布了2024年三季度银行业保险业主要监管指标数据情况，数据显示：截至2024年三季度，国有行、股份行、城商行、农商行和外资行的净息差水平分别为1.45%、1.63%、1.43%、1.72%、1.44%，均跌破1.8%的“预警线”。而房屋按揭，是各家银行长期稳定的生息资产。

　　“杭州这次上调房贷利率，具有一定的风向标意义，不排除后续有其他城市再度跟进，同时也说明，各地在进一步落实好这些优惠的房贷政策。”严跃进说。

　　严跃进表示，总体来说，目前房贷利率依旧处于历史低点，此后，再继续下降的可能性不大，对于购房者来说，要进一步明确当前一些政策所处的阶段，积极利用好这些好的政策，更好地满足合理的住房消费需求。

　　房地产市场进入止跌回稳阶段

　　目前，全国房地产市场进入止跌回稳的阶段，部分城市的一二手住宅交易量出现明显回升，捷报频频，这也是银行上调房贷利率的“底气”所在。

　　比如，在深圳，11月楼市成交热度持续提升。乐有家研究中心监测显示，截至11月28日，深圳全市新房住宅认购量9485套，仍处于年度高位；预售网签量7475套，环比10月同期上涨133%，市场成交依然活跃。11月深圳新房最新网签成交价格为4.9万元/平方米，环比10月上涨2.1%，新房价格的“止跌回稳”也开始显现。

　　今年11月1日，住建部发布了10月份全国房地产市场行情数据。该数据从住房、时间和区域等维度科学精准揭示了市场行情。数据说明，“金九”和“银十”成为楼市周期的分水岭。其中，9月份为上一轮楼市降温的底部，而10月份则为本轮楼市回稳的新起点。

　　同时，专家也提示，在新一轮止跌回稳的向好过程中，尤其要牢牢把握“消化存量”或“增存统筹”的功能。要充分利用好相关资金支持，在止跌回稳的基础上，持续促进供求关系的再均衡。

　　另外，值得注意的是，多项促进房地产市场平稳健康发展的优惠政策自12月1日起执行。

　　11月13日，财政部、税务总局、住房城乡建设部发布关于促进房地产市场平稳健康发展有关税收政策的公告。对个人购买家庭唯一住房，面积为140平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为140平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税。对个人购买家庭第二套住房，面积为140平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为140平方米以上的，减按2%的税率征收契税。新政将自2024年12月1日起执行。

　　为贯彻落实上述政策，更好满足居民刚性和改善性住房需求，12月1日起，北京、上海、广州、深圳、重庆等地将取消普通住房和非普通住房标准，并明确了取消后的增值税、购房契税优惠政策，持续降低房屋交易成本。

　　2024年可谓是楼市的“调控大年”，乐有家研究中心监测显示，截至11月25日，深圳楼市今年已出台重磅楼市政策16次，涉及房贷利率、公积金额度、房产税费、购房名额、购房首付、限售政策、财政刺激等多个方面。其中房贷利率中商业类型下调4次（含存量），公积金下调1次；房产税费调低3次。

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